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標  題:[房市] 分割出租 搶當超級包租公
日  期:2016-01-23
出  處:聯合晚報 記者游智文/台北報導
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房地合一稅上路,短進短出賺價差已無空間,拉高租金投報才是投資王道。房產專家表示,想要提高租金報酬率,最佳的方式就是「小單位化」。
 
天時地利不動產總經理張欣民表示,房市投資有長期收租、買賣獲利兩種模式。早先投資人以收租為主,這幾年房價年年上漲,租金卻停滯不動,投報率一再下滑,投資人因此紛紛改為操作買賣獲利。
 
但現在再採買賣模式已不適宜,原因無他,房地合一綁住房價;過去一年漲兩三成的榮景已不復可尋在整體經濟前景看淡下,房價更可能一路下探;持續過去的操作手法,最後可能偷雞不成蝕把米,血本無歸。
 
張欣民說,今年想投資房市,不論住宅、店面或商辦,都必須專注在租金投報上,除了買進時的投報率不能太低,如能善用分割手法,以較小單位出租,則可打敗定存,晉身為「超級包租公」
 
住宅 商圈租屋需求高 避開違建
 
在住宅部分,張欣民表示,包括公寓、大樓、透天都可以切割成小套房出租,但地點必須慎選;最好在熱鬧的辦公商圈、百貨商圈、捷運商圈、火車站商圈或是大學商圈,也就是有強勁租屋需求的地方。
 
目前大台北熱門商圈一般住宅租金報酬率多在1.5%上下,只比定存1.3%多一些;市中心區由於房價高,租金投報率甚至比定存還低;如果找人裝潢分割出租,則投報可提升到2.5~3.5%。
 
如果是在桃園或台中、高雄,一般住宅投報約3%,分割後投報率還可進一步拉高到5~6%,甚至更高
 
提醒此操作要以合法為前提,除裝潢前得先向相關單位提出裝修申請,並應事先了解社區管委會態度;另外,在台北市不要碰頂加違建產品,這類產品現在已經是票房毒藥,即使現在價格已低,但未來還可能更低;雖然租金投報率算起來比較高,但極可能賺了租金,賠掉房價,還慘遭套牢。
 
店面 小坪數租金降低 更易出租
 
相對於住宅,店面產品更易操作分割,只要簡單隔開即可,不需花太多裝潢成本。一間25坪、租金12.5萬元的店面,如果切割成四間出租,每間收4萬元,每個月總租金收入就可提高到16萬元。張欣民說,雖然切割出租,每坪租金單價提高,但因總租金降低,可承受業種較多,反而可能更容易出租。
 
如同住宅,要操作店面分割,地點一樣很重要,必須在一級商圈;如北市的東區、西門、士林夜市台中的逢甲商圈、高雄新崛江商圈等,基本上就是要有足夠的流動人潮,讓店家可以用小坪數創造好業績;不一定是大馬路的一線店面才可以分割,有一定人潮行經的巷子也能如此操作。
 
店面除了形式上切割,還可進一步辦理分戶,由於租金投報率拉高,往往還可賣出高價;實價資料,台北市東區忠孝東路216巷「東區粉圓」附近有間公寓一樓店面,分割之後去年年中出售,僅3.59坪即賣到1800萬元,換算一坪高達501萬元。 ( 版主註:個案可忽略,參考意義低,小坪數轉手不易 )
 
辦公室 裝修成本高 投報率翻倍
 
辦公室分割出租主要以SOHO族、創業族為對象,由於分割較細,且通常要有一些公共設備,因此多要投入較多分割裝修成本;但分割之後,投報率多可翻倍,可達5~6%。
 
在物件選擇上,必須座落在交通便利的辦公商圈,如南京商圈、信義商圈,主要是承租者不論是公司老闆或員工,大多是通勤族,有便利的交通,才能吸引他們承租。
 
另外在分割部分,如果採商務中心模式,可以小至2、3坪一個單位,但必須設置茶水間、會客空間等;除了通訊網路必須完備,另一重點的要能提供公司登記
 
 


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